Осенью-зимой 2022 года счастливые владельцы «Херсонских сертификатов» буквально сметали все доступные варианты с рынка недвижимости. Прошел почти год, но сертификаты до сих пор популярны. Увы, не только у желающих наконец обрести кров, но и любителей наживы. Риелтор рассказал, как себя обезопасить.
Читай и смотри новости в телеграм-канале «Телеканал «Краснодар» https://t.me/tvkrasnodar.
Ольга Кулагина прямо сейчас находится на стадии продажи своей квартиры в поселке Южном. Ее семья уже имеет опыт с сертификатом. В декабре свою квартиру продал сын. Деньги пришли быстро – уже к концу января, без задержек. Подруга тоже легко продала недвижимость херсонцам в феврале-марте и вложила деньги в бизнес. Этим летом решили пойти по стопам ребенка и продать свою однушку, чтобы чуть расшириться. Кулагиных предупредили: вероятно, придется подождать.
- Договор купли-продажи подписали 11 июля, это совсем недавно. 20 июля сделка зарегистрирована в Росреестре. Теперь ждем одобрения и только потом будем ждать перечисления денег. Я думаю, если деньги государственные, они же все равно придут. Не хотелось бы ждать полгода. Четыре месяца некоторые ждут и разрывают сделки. Мы проговаривали, что как только получаем деньги, сразу передаем ключи. Но будем всё рассматривать индивидуально, потому что купила женщина с ребенком. Чтобы пойти в школу, нужно свое жилье, как минимум кровать, стол. Мы, возможно, пойдем навстречу покупателям, - рассказала телеканалу «Краснодар» Ольга.
О рисках, связанных с «Херсонским сертификатом», мы пообщались с Давидом Фатанянцем, руководителем отдела продаж компании «Лайтхаус».
- Как Херсонские сертификаты повлияли на рынок недвижимости в Краснодаре?
- 2021 год был годом бурного роста цен, то есть 2022 год должен был стать годом рецессии. Добавились политические факты, начало СВО. Недвижимость именно на вторичном рынке была в упадке. Осенью, как манна небесная, появляются Херсонские сертификаты. Самый популярный сертификат был 2,7 млн рублей. Люди, которые не могли продать свою недвижимость в пределах этой суммы, резко обрели множество покупателей. В ход пошли те районы, где местные не хотят жить: поселок Российский, Музыкальный, хутор Ленина, Молодежный.
Те, кто продавал свои квартиры по 2,2 – 2,5 млн, резко обрели по 10-20-30 желающих купить квартиру. Владельцы сертификатов даже не торговались, не выбирали. В итоге все эти квартиры сметались с рынка за считанные дни по 2,7 млн. Неликвидная недвижимость, которая не могла продаться долгое время.
- Что должен знать хозяин квартиры, соглашаясь на продажу по Херсонскому сертификату?
- Подводный камень в виде задержки денег – это основной момент. Продавцы предупреждены, что деньги будут приходить месяц, два, может, и дольше. Есть плюс – это государственные деньги, они точно придут. Там не будет отказа банка, как по ипотеке или еще чего-нибудь. Под Новый год деньги приходили за 2 недели. Скорее всего, это связано с тем, что с 1 января наступает новый отчётный период, поэтому стараются закрывать сделки до конца декабря, чтобы не переносить их из одного года в другой. После Нового года сделки опять стали затягиваться. Сейчас средний срок получения средств продавцом по Херсонскому сертификату – 1,5-2 месяца.
Сейчас средний срок получения средств продавцом по Херсонскому сертификату – 1,5-2 месяца.
- Были случаи, когда продавец рассчитывал на быстрое получение денег, но оставался и без квартиры, и без денег?
- Продавцам нравилось то, что покупатели с ними не торговались. Покупали по полному прайсу или даже чуть дороже. Условно, ваша квартира стоит 2,5 млн, мы ее заберем за 2,7 млн, но вы подождете на месяц дольше, чем по ипотеке. Многие продавцы соглашались. В самом начале были ситуации, когда люди рассчитывали, что деньги придут быстрее, когда всё это затягивалось, иногда сделки даже рушились. В итоге продавцы заново выходили на продажу и уже не по сертификату, потому что деньги нужны были быстрее.
- Как продавцу квартиры обезопасить себя юридически?
- Как выглядит проведение сделки. Когда продавец и покупатель подписывают договор «купли-продажи», никаких денег в этот момент продавец не получает. Они сдают договор на регистрацию в Росреестр. Это занимает 1-2 недели. И только после регистрации в Росреестре покупатель должен пойти в МФЦ и написать заявление на перевод денежных средств продавцу.
Получается такой момент: когда вы подписали договор, вы уже перестали быть собственником, собственником становится обладатель сертификата, но денег еще никаких не получили. Единственное – квартира остается в обременении у вас. Покупателю ничто не мешает после регистрации в Росреестре не пойти и не написать заявление на перевод средств. Всё, что остается – судебное разбирательство, чтобы признать сделку недействительной. Это время, деньги, нервы и т.д.
В теории покупатель может подписать так договор купли-продажи на несколько квартир, «застолбить» их за собой, а потом пойти в Росреестр и написать заявление на перечисление средств кому-то одному.
Советую всем собственникам заранее себя обезопасить. Прописать в основном договоре, что ключи продавец покупателю передает только при получении денежных средств. Во-вторых, можно прописать какие-то штрафные санкции для покупателя, если он это заявление не напишет.
Советую всем собственникам заранее себя обезопасить. Прописать в основном договоре, что ключи продавец покупателю передает только при получении денежных средств.
- Как не нарваться на мошенников?
- Появилось много нелегальных схем. Например, квартира стоит 2,5 млн. 3 млн сертификат. Соответственно, поступает предложение собственнику: мы покупаем у вас за 2,5 млн, но пишем, что купили якобы за 3. А вы нам эти 500 тысяч верните.
Таким образом, можно попасть и под статью об отмывании средств, легализации средств незаконным путем и о мошенничестве с государственными выплатами. Это две статьи Уголовного Кодекса.
Это как мошенничество с материнским капиталом, который многие авантюристы хотят обналичить, ища способы для этого. Будьте аккуратны и на подобные мошеннические схемы не соглашайтесь, очень велики риски.
- Что можно посоветовать покупателям?
- Сейчас государство проиндексировало сертификаты и разрешило их объединять. Это расширяет возможности покупателей и помогает продавцам. Теперь более дорогие сегменты недвижимости получили приток покупателей.
Покупателям посоветовал бы дать продавцу задаток, и как можно больше. В основном люди по Херсонским сертификатам подписывали договор и давали минимальный задаток – 5-10 тысяч рублей. Потому что банально нет денег. Если есть возможность дать задаток побольше, давайте. Продавец не сможет просто отказаться от сделки. Ему придется возвращать вам задаток в двойном размере в качестве штрафной санкции.
Ранее эксперт назвал реальные цены на жильё в Краснодаре на июнь-2023. Они начинаются от 2,1 млн рублей.
Также мы рассказывали про элитную недвижимость на территории Кубани. Краснодар, Анапа, Сочи - где живут миллионеры?
