Названа причина роста цен на «хрущёвки» в Краснодаре

Отдельно эксперт выделяет юридические риски.

На российском рынке недвижимости старый жилой фонд дорожает быстрее нового: годовой рост среднего чека по такому жилью составил 11,1 %, тогда как у новостроек - лишь 6,3 %. Особенно ярко эта тенденция заметна в Краснодаре: квартиры 1960-1970‑х годов сейчас прибавляют в стоимости быстрее, чем жильё в новых ЖК.

При этом город остаётся одним из лидеров по объёму сделок с новостройками: в июле в крупнейших городах страны Краснодар занял пятое место - на рынке зафиксировали 1,2 тыс. лотов. Тем не менее спрос постепенно смещается в сторону вторичного жилья. Разбираемся, с чем это связано и какие риски стоит учитывать, опираясь на мнение экспертов.

Инфраструктура и ограниченность предложения - главные драйверы роста

По словам Сергея Шкондирова, руководителя агентства недвижимости «ЮгНовострой», причина популярности «хрущёвок» - не в возрасте домов, а в их локации. Большинство таких зданий расположены в уже обжитых районах, где инфраструктура давно сформирована: рядом есть школы, детсады, поликлиники, магазины и удобная транспортная сеть. В новых микрорайонах на появление всей этой среды нередко уходят годы.

Ещё один важный фактор - ограниченное предложение. Если в новом жилом комплексе застройщик может вывести на рынок сразу несколько тысяч квартир, то количество «двушек» в востребованных локациях вроде Фестивального или центра Краснодара не увеличится никогда: такие объекты просто невозможно «достроить».

Статистика подтверждает смещение спроса. Как отмечает эксперт, по данным Краснодарстата, в первом квартале 2026 года типовые квартиры на вторичном рынке Краснодарского края подорожали на 1,9 % за квартал, тогда как аналогичное жильё на первичном рынке, напротив, подешевело на 0,6 %.

Вторичка как инвестиция: когда это имеет смысл

Сергей Шкондиров подчёркивает, что при оценке инвестиционной привлекательности старой квартиры нужно смотреть не на общие тренды, а на экономику конкретного объекта. Важно просчитать, по какой цене его можно купить, за сколько реально сдавать в аренду, насколько быстро удастся перепродать, а также учесть состояние дома, коммуникаций, документов и уровень конкуренции - то есть количество аналогичных предложений в локации.

Если удаётся найти ликвидный вариант по адекватной цене, спрос на который будет стабильным и для аренды, и для перепродажи, такая покупка может оказаться более предсказуемой инвестицией, чем ставка на будущий рост стоимости новостройки.

Ипотека и платёжеспособность: как они влияют на выбор

На решение о покупке влияет и доступность ипотечного кредитования. Как поясняет Елена Мирошникова, эксперт по ипотеке и кредитованию, собственник агентства «ТРИЛЛИОН‑ЮГ», ключевым фактором становится не столько уровень ставок, сколько право заёмщика на льготные программы - например, на семейную ипотеку. Семьи, подходящие под условия такой программы, чаще выбирают новостройки, даже если их цена примерно на 20 % выше, чем у вторичного жилья.

При этом платёжеспособность клиента определяет широту выбора. По словам эксперта, средний ежемесячный платёж по ипотеке на новостройку составляет 35-40 тыс. рублей - это связано с тем, что такие кредиты чаще берут по семейной ипотеке (лимит - 6 млн рублей под 6 % годовых). На вторичном рынке суммы кредитов обычно меньше, но из‑за высокой базовой ставки (около 16 % годовых) платежи начинаются от 60 тыс. рублей и могут быть существенно выше. Поэтому клиенты с большим ежемесячным бюджетом (60-150 тыс. рублей) могут позволить себе покупку на вторичке, нередко комбинируя собственные средства с ипотекой.

Нюансы и риски: износ, локация и юридические вопросы

Елена Мирошникова обращает внимание на разницу между износом квартиры и износом дома. Так, квартира в плохом состоянии, но в ликвидном доме в центре может стать выгодной инвестицией после ремонта. И наоборот: даже качественный ремонт не спасёт вложение в квартиру на окраине, если район не обеспечен инфраструктурой и не пользуется спросом.

Отдельно эксперт выделяет юридические риски как одну из главных опасностей при покупке вторичного жилья - именно их стоит проверять особенно тщательно. Об этом сообщили в Бизнес ФМ Краснодар.

Ранее мы писали, что эксперт Казаков рассказал, как защитить имущество из‑за атак БПЛА на Кубани. В 2026 году суммы существенно выросли: по домам максимальная выплата достигла 2,1 млн рублей, по квартирам - 6 млн рублей.